Home

Particulieren

Ondernemingen

Overheden

Het recht

Het gerecht

Over ons

Stel uw vraag

Huur
facebook facebook
  • Register

Definitie

Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij (de verhuurder) zich verbindt om de andere (de huurder) het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen (art. 1709 B.W.). Het is een wederkerig contract dat ten bezwarende titel wordt aangegaan.

De huur kan betrekking hebben op:

  • Onroerende goederen, zoals
    1. De huishuur
    2. De handelshuur
    3. De (land)pacht
  • Roerende goederen, zoals auto's, veepacht etc.

Hieronder wordt de regeling weergegeven die van toepassing is voor alle huurcontracten van onroerende goederen. De specifieke regeling voor de huishuur, de handelshuur en de pacht wordt afzonderlijk op deze website weergegeven. Sociale huishuur wordt (in Vlaanderen) geregeld door het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.


Huur van onroerende goederen

Vormvereisten en bewijsregeling

De huur is een consensueel contract zodat geen enkele vormvereiste opgelegd wordt. De huur kan mondeling of schriftelijk worden gesloten (art. 1714 B.W.). Indien een huurcontract niet schriftelijk is aangegaan en nog niet ten uitvoer is gebracht en door één van de partijen wordt ontkend, dan kan het bewijs door getuigen niet worden toegelaten, hoe gering de huurprijs ook is, en hoewel men aanvoert dat er handgeld is gegeven; alleen de eed kan worden opgedragen aan hem die de huur ontkent (art. 1715 B.W.).

Wanneer de huurovereenkomst schriftelijk is aangegaan dan zijn er in principe geen bewijsproblemen. Om de datum van de huurovereenkomst evenwel tegenwerpelijk te maken aan derden is een vaste dagtekening vereist. Heeft het geschrift geen vaste dagtekening, dan is de datum van het contract niet tegenstelbaar aan de derde-verkrijger (bvb diegene die het gehuurde goed koopt of erft) (art. 1328 B.W.).

Een huurcontract dat gesloten wordt voor een duurtijd van meer dan 9 jaar of een huurcontract waarbij kwijting werd gegeven voor meer dan 3 jaar huishuur, is pas tegenstelbaar aan derden indien het is overgeschreven in de registers op het kantoor van de hypotheekbewaarder (art. 1 Hyp.W.).


Verplichtingen van de verhuurder

De verhuurder moet het onroerend goed leveren, onderhouden, en de huurder vrijwaren.

De verhuurder dient vooreerst het goed aan de huurder te leveren (art. 1719, 1° B.W.), en dit in goede staat van onderhoud (art. 1720 lid 1 B.W.). De wijze waarop het goed wordt geleverd kan op twee manieren gebeuren:

  • Ofwel wordt een omstandige plaatsbeschrijving opgesteld, waarin de toestand van het goed op het ogenblik van de levering door de partijen wordt omschreven. Deze plaatsbeschrijving wordt dan gevoegd bij de huurovereenkomst (art. 1730 B.W.)
  • Indien er geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving is opgesteld, dan wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs dat door alle middelen kan worden geleverd (art. 1731 B.W.)

De verhuurder moet bovendien het goed in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is (art. 1719, 2° B.W.). De verhuurder dient dus gedurende de ganse huurtijd die herstellingen te doen die nodig zijn om het goed voor verhuring geschikt te houden. Dringende of grote herstellingen zijn ten laste van de verhuurder, zoals bijvoorbeeld het herstellen van een dak of gevel.

De verhuurder dient tot slot de huurder het rustig genot te garanderen zolang de huur duurt, zijnde:

  • De huurder zelf niet storen (art. 1723-1724 B.W.)
  • De huurder te vrijwaren voor rechtstoornis vanwege derden (art. 1726-1727 B.W.), bijvoorbeeld indien een derde de huurder zou dagvaarden tot uitdrijving omdat hij beweert de rechtmatige eigenaar te zijn van het goed. De verhuurder dient de huurder dan weer niet te vrijwaren voor feitelijke stoornissen van derden (art. 1725 B.W.), zoals bijvoorbeeld nachtlawaai in de buurt of de kat van de buren die elke dag langs komt
  • De huurder te vrijwaren voor niet-zichtbare gebreken.


Verplichtingen van de huurder

De huurder moet het verhuurde goed als een goede huisvader gebruiken, van voldoende huisraad voorzien, de huisprijs betalen, en op het einde van de huur teruggeven.

In de eerste plaats moet de huurder het gehuurde goed gebruiken als een goede huisvader, en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke aan overeenkomst daaromtrent naargelang van de omstandigheden vermoed wordt (art. 1728, 1° B.W.). De huurder mag deze bestemming niet wijzigen (zoals van een fabriekspand een appartementenblok maken), maar mag wel aanpassingen doen. De huurder moet gedurende de huurtijd alle herstellingen verrichten (art. 2720 lid 2 B.W.), zoals aan haarden, bepleistering van muren, vloerstenen, ruiten, deuren etc. (art. 1754 B.W.).

De huurder moet gedurende de huurtijd het goed voorzien van voldoende huisraad. Indien de huurder de huurprijs niet zou betalen, dan heeft de verhuurder een voorrecht op de stofferende huisraad boven de andere schuldeisers (art. 20, 1° Hyp.W.).

De huurder dient de huurprijs op de bepaalde termijnen te voldoen (art. 1728, 2° B.W.). Is niets in de huurovereenkomst bepaald, dan dient betaling te gebeuren op basis van de plaatselijke gebruiken. Zijn er geen plaatselijke gebruiken dan is de huishuur haalbaar (art. 1247 B.W.).

Tot slot dient de huurder op het einde van de huur het gehuurde goed terug te geven aan de verhuurder. Hij is niet aansprakelijk voor schade wegens ouderdom of overmacht. Hierbij zal teruggegrepen worden naar de plaatsbeschrijving die door partijen bij het begin van de huur is opgesteld. De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen die gedurende zijn huurtijd ontstaan en voor de schade door brand, tenzij hij bewijs dat hij geen schuld draagt (art. 1732-1733 B.W.).


Duur van de contracten

Huurcontracten kunnen worden gesloten voor bepaalde of onbepaalde duur. Een huurovereenkomst voor onbepaalde duur wordt evenwel geacht te zijn aangegaan per maand (art. 1736 lid 1 B.W.).


Onderhuur en huuroverdracht

Onderhuur is het geheel of gedeeltelijk verder verhuren van het gehuurde goed door de oorspronkelijke huurder aan een derde. Er zullen dan twee huurcontracten van toepassing zijn, zijnde dat tussen de verhuurder en de oorspronkelijke huurder, en dit tussen deze laatste huurder en een onderhuurder.

De overdracht of afstand van de huur, is de overdracht van de huurovereenkomst door de oorspronkelijke huurder aan een derde, waarna deze laatste de rechten en plichten van de oorspronkelijke huurder verder zal uitoefenen.

De huurder mag onderverhuren en zelfs zijn huur aan anderen overdragen, indien dit recht hem niet is ontzegd in de huurovereenkomst. De huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, kan bovendien het goed niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren opdat het voor de onderhuurder als hoofdverblijfplaats kan dienen. De huurder kan zijn huurovereenkomst evenmin overdragen indien het gehuurde goed moet dienen tot hoofdverblijfplaats van de overnemer (art. 1717 B.W.).


Einde van de huur

Huurcontracten van bepaalde duur nemen een einde na verloop van de periode waarvoor ze zijn aangegaan, zonder dat een opzegging moet worden gegeven. Indien de huurder het goed zonder verzet van de verhuurder verder blijft bewonen, is er wederinhuring tegen dezelfde voorwaarden, ook wat de duurtijd betreft (art. 1738 B.W.).

Een huurovereenkomst kan uiteraard ook steeds worden beëindigd met wederzijdse instemming van huurder en verhuurder.

Huurovereenkomsten van onbepaalde duur kunnen beëindigd worden door een eenzijdige opzegging, met een opzeggingstermijn van 1 maand (art. 1736 B.W.).

Het huurcontract kan ook worden ontbonden door door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de verhuurder of de huurder (art. 1741 B.W.) of door het tenietgaan van het gehuurde goed (art. 1722 en 1741 B.W.).


Verkoop van het onroerend goed

Wat indien de oorspronkelijke verhuurder het gehuurde goed tijdens de huurtijd verkoopt aan een derde. Kan de huurder het goed ook na deze verkoop verder blijven huren?

De situatie van de huurder hangt af van twee elementen: (i) heeft het huurcontract vaste datum of niet, en (ii) voorziet het huurcontract in de mogelijkheid tot beëindigen van de huur in geval van overdracht (art. 1743-1751 B.W.)

Indien het huurcontract een vaste datum heeft (bvb. door registratie van het huurcontract) én de mogelijkheid dat dat de huur kan beëindigd worden in geval van overdracht niet in de huurovereenkomst opgenomen is, dan dient de koper de huurovereenkomst verder uit te voeren. Is de mogelijkheid tot beëindigen van de huur wel opgenomen in de huurovereenkomst, dan kan de koper de huurovereenkomst beëindigen, mits bepaalde voorwaarden worden nageleefd en een schadevergoeding wordt betaald. Indien het huurcontract geen vaste datum heeft, dan kan de koper de huurovereenkomst beëindigen zonder schadevergoeding aan de huurder te moeten betalen.

In geval van geschillen inzake huurovereenkomsten, raadpleeg een advocaat, en aarzel niet om contact met ons op te nemen.

Home

Particulieren

Ondernemingen

Overheden

Het recht

Het gerecht

Over ons

Stel uw vraag

Ons adres:
Bollebergen 2a bus 20
9052 Gent-Zwijnaarde
Contactgegevens:
Tel.: +32 (0)9 334 94 70
Fax: +32 (0)9 334 94 77
E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Disclaimer

De informatie beschikbaar op of via deze website is louter van algemene aard en is uitsluitend bedoeld voor algemeen gebruik. De informatie is niet aangepast aan persoonlijke of specifieke omstandigheden, en vormt derhalve geen juridisch advies. Aan de informatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van de website de grootst mogelijke inspanning tot zorgvuldigheid is betracht, is het niet uitgesloten dat bepaalde informatie verouderd, onvolledig of anderszins onjuist kan zijn. Er worden dan ook geen garanties geven met betrekking tot de aard of de inhoud van de informatie op de website.

De website geniet auteursrechtelijke bescherming. Uw toegang tot de website en de aldaar ter beschikking gestelde informatie houdt geen enkele overdracht van enige intellectuele eigendomsrechten in. De informatie die u op of via de website ter beschikking wordt gesteld, mag enkel voor uw eigen interne doeleinden worden aangewend. U onthoudt zich ervan deze informatie of bestanden voor enige andere doeleinden te gebruiken, in het bijzonder door deze op commerciële wijze te exploiteren.