Home

Particulieren

Ondernemingen

Overheden

Het recht

Het gerecht

Over ons

Stel uw vraag

Woninghuur
facebook facebook
  • Register

Algemeen

De huishuur wordt geregeld door de wet van 20 februari 1991 inzake de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huur (Woninghuurwet) (opgenomen in het Burgerlijk Wetboek).

De Woninghuurwet wil een evenwicht creëren tussen de belangen van de huurder die zekerheid wil over zijn huisvesting en anderzijds de economische belangen van de verhuurder.

 

Wanneer is er sprake van een woninghuurovereenkomst? (art. 1)

Er dient sprake te zijn van een huurovereenkomst betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt.

De Woninghuurwet is dus niet van toepassing op de huur van een studentenkamer waar de student zijn hoofdverblijfplaats niet heeft., of op een zomerverblijf. De Woninghuurwet is evenmin van toepassing wanneer de huurovereenkomst ondergeschikt is aan een overeenkomst m.b.t. een beroepsactiviteit van de huurder (zoals een conciërgewoning). Ook op pachtcontracten en handelshuurovereenkomsten is de Woninghuurwet niet van toepassing.

Een huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgesteld.


Staat van het gehuurde goed (art. 2)

Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Bij koninklijk besluit worden de voorwaarden vastgesteld waaraan ten minste moet zijn voldaan opdat het verhuurde goed beantwoord aan deze vereisten.


Duurtijd, opzegging en verlenging wegens buitengewone omstandigheden (art. 3 / art. 11)

Woninghuurcontracten worden geacht te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar. De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van 9 jaar indien ten minste 6 maanden vóór de vervaldag door één van beide partijen een opzegging wordt betekend. Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van 3 jaar verlengd;

De verhuurder kan evenwel tijdens de loop van het huurcontract een opzegging geven met inachtneming van een opzeggingstermijn van 6 maanden indien (i) hij voornemens is het goed persoonlijk te betrekken (dit zonder een vergoeding te moeten betalen), (ii) hij voornemens is het onroerend goed weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren na de eerste of tweede driejarige periode (dit zonder een vergoeding te moeten betalen), ofwel (ii) hij geen reden heeft na de eerste of tweede driejarige periode (met het betalen van een schadevergoeding).

De huurder kan op ieder ogenblik de huurovereenkomst beëindigen mits inachtneming van een opzeggingstermijn van 3 maanden. Wanneer hij dit doet tijdens de eerste driejarige periode dan dient hij een schadevergoeding te betalen aan de verhuurder. Indien de huur door de verhuurder reeds werd opgezegd, dan mag de huurder het huurcontract beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van 1 maand en zonder een schadevergoeding te moeten betalen.

De huurovereenkomst kan afwijkend ook gesloten worden voor een duurtijd die korter of gelijk is aan 3 jaar. Een huurovereenkomst kan ook gesloten worden voor een langere periode dan 9 jaar en zelf voor het leven van de huurder.

Wanneer de huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken. Deze verlening wordt, op straf van nietigheid uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief. Indien de verhuurder akkoord gaat dan bepalen partijen vrijelijk de duurtijd van deze verlenging. Bij gebreke aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen, onder meer met de eventuele hoge leeftijd van een van de partijen, de verlenging toestaan. Hij stelt de duur ervan, die bepaald moet zijn, vast. Indien hij dit billijk acht, kan hij op verzoek van de verhuurder eveneens een verhoging van de huurprijs toestaan of een beperking of opheffing toestaan van de vergoeding die de verhuurder verschuldigd is indien deze de huur opzegt zonder motief. Er kan slechts één aanvraag om herziening van de verlenging worden ingediend onder dezelfde voorwaarden. Bij gebreke aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter deze verlenging toestaan eveneens onder dezelfde voorwaarden.


Huurprijs en lasten / indexatie / herziening/ huurwaarborg / renovatie (art. 5 / art. 6 / art. 7 / art. 8 /  art. 10)

De huurprijs wordt vrijelijk bepaald tussen de huurder en de verhuurder. Ook wanneer het gaat om een nieuwe huurovereenkomst tussen dezelfde partijen kan vrijelijk een nieuwe huurprijs worden vastgelegd. Indien de huurovereenkomst daarentegen wordt verlengd tussen dezelfde partijen, dan kan de huurprijs naar aanleiding hiervan niet worden gewijzigd.

De huurprijs wordt automatisch gekoppeld aan de gezondheidsindex, tenzij partijen anders zouden zijn overeengekomen. De aanpassing gebeurt eenmaal per jaar, en dit op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (dit volgens de formule beschreven in art. 1728bis §1 lid 2 B.W.). Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot 3 maanden voorafgaand aan die van het verzoek. 

Partijen kunnen tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien.

De huurwaarborg mag niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur. De huurder kan kiezen tussen (i) het storten van het bedrag op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, (ii) een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, of (iii) een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.

Partijen bepalen onder elkaar wie de lasten/kosten van het onroerend goed zal dragen. De onroerende voorheffing betreffende het gehuurde onroerende goed kan in ieder geval niet ten laste van de huurder worden gelegd. Iedere partij kan te allen tijde aan de vrederechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen of de omzetting ervan in de werkelijke kosten en lasten. De rechter doet in het bijzonder uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven.

Partijen kunnen te allen tijd schriftelijk overeenkomen dat de huurder er zich toe verbindt op zijn kosten in het gehuurde goed bepaalde werken uit te voeren, die door de verhuurder moeten worden verricht. Als tegenprestatie verbindt de verhuurder zich ertoe tijdens een bepaalde periode die meer dan 9 jaar kan bedragen, af te zien van het recht aan de huurovereenkomst een einde te maken of van het recht de herziening van de huurprijs te vragen of verbindt hij zich ertoe de huurprijs te verlagen of kwijt te schelden.


Overdracht van huur en onderhuur (art. 4)

De overdracht van de huurovereenkomst is verboden, behoudens schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder. In dat geval wordt de overdrager ontheven van elke toekomstige verplichting, behoudens een in de overeenkomst tot overdracht van de huurovereenkomst opgenomen andersluidend beding.

De huurder die een woning in huur genomen heeft die hij tot zijn hoofdverblijfplaats heeft bestemd, mag het goed niet volledig onderverhuren. Met de instemming van de verhuurder mag hij een gedeelte van dat goed onderverhuren op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft. Indien het onderverhuurde goed bestemd wordt als hoofdverblijfplaats van de onderhuurder, worden de rechten en verplichtingen van de huurder en van de onderhuurder wat hun respectieve verhouding betreft bepaald door de Woninghuurwet, maar onder bepaalde voorwaarden;


Verkoop van het gehuurde goed (art. 9)

Indien de verhuurder het gehuurde goed verkoopt aan een derde, kan deze derde-verkrijger de huurovereenkomst beëindigen? Hierbij is het belangrijk na te gaan of de huurovereenkomst een vaste datum heeft of niet.

Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed, dan treedt de verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder op datum van het verlijden van de authentieke akte. Hij zal dus de huurovereenkomst moeten naleven, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt.

Indien de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft, dan moet een onderscheid gemaakt worden tussen:

  • Bewoning van 6 maand of langer: In dat geval kan de verkrijger de huurovereenkomst ten allen tijd beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken, om belangrijke werken uit te voeren aan het goed, of zonder motief maar mits betalen van een vergoeding. Hij dient wel op straffe van verval een opzegging van 3 maanden te betekenen aan de huurder binnen 3 maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van de eigendom. 
  • Bewoning van minder dan 6 maand: De verkrijger kan de huurovereenkomst beëindigen zonder motief of vergoeding.

In geval van geschillen over de woninghuur, raadpleeg een advocaat, en aarzel niet contact met ons op te nemen.

Home

Particulieren

Ondernemingen

Overheden

Het recht

Het gerecht

Over ons

Stel uw vraag

Ons adres:
Bollebergen 2a bus 20
9052 Gent-Zwijnaarde
Contactgegevens:
Tel.: +32 (0)9 334 94 70
Fax: +32 (0)9 334 94 77
E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Disclaimer

De informatie beschikbaar op of via deze website is louter van algemene aard en is uitsluitend bedoeld voor algemeen gebruik. De informatie is niet aangepast aan persoonlijke of specifieke omstandigheden, en vormt derhalve geen juridisch advies. Aan de informatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van de website de grootst mogelijke inspanning tot zorgvuldigheid is betracht, is het niet uitgesloten dat bepaalde informatie verouderd, onvolledig of anderszins onjuist kan zijn. Er worden dan ook geen garanties geven met betrekking tot de aard of de inhoud van de informatie op de website.

De website geniet auteursrechtelijke bescherming. Uw toegang tot de website en de aldaar ter beschikking gestelde informatie houdt geen enkele overdracht van enige intellectuele eigendomsrechten in. De informatie die u op of via de website ter beschikking wordt gesteld, mag enkel voor uw eigen interne doeleinden worden aangewend. U onthoudt zich ervan deze informatie of bestanden voor enige andere doeleinden te gebruiken, in het bijzonder door deze op commerciële wijze te exploiteren.