Home

Particulieren

Ondernemingen

Overheden

Het recht

Het gerecht

Over ons

Stel uw vraag

Pacht
facebook facebook
  • Register

Heeft u vragen of een geschil omtrent de pachtwetgeving, raadpleeg een advocaat, en aarzel niet om contact met ons op te nemen. Ons kantoor heeft advocaten gespecialiseerd in pacht.


Wanneer is er sprake van een pachtovereenkomst?

Er is sprake van een pachtovereenkomst wanneer een partij (de verpachter) het tijdelijk genot over onroerende goederen die hoofdzakelijk gebruikt worden voor een landbouwbedrijf, aan een andere partij (de pachter) verschaft, die hiervoor een pachtprijs betaalt.

Opdat de pachtwetgeving op een overeenkomst van toepassing zou zijn, moeten 5 cumulatieve voorwaarden zijn voldaan:

  • Een huurovereenkomst of een vruchtgebruik
  • Van een onroerend goed (of een gedeelte ervan)
  • Dat gebruikt wordt voor het uitoefenen van een landbouwbedrijf
  • Dat in hoofdzaak bestemd is voor landbouwexploitatie
  • Waarvan deze bestemming werd aangegaan bij het sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan

Er moet dus sprake zijn van een huurovereenkomst of een vruchtgebruik. Dit betekent dat het tijdelijk genot over een onroerend goed wordt toegekend aan de pachter, tegen betaling van een pachtprijs. Als er geen vergoeding tegenover dit gebruik bestaat of wanneer deze vergoeding te minimaliseren is (bvb. enkel de onroerende voorheffing moet betaald worden), dan is er geen pacht. Ook vruchtgebruik valt onder pachtwetgeving.

Het onroerend goed moet hoofdzakelijk gebruikt worden voor een landbouwbedrijf. Grondoppervlakten die een aanhorigheid zijn van een kleine woning zijn bijvoorbeeld uitgesloten.

Er moet sprake zijn van een landbouwbedrijf. Hieronder wordt de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen verstaan, zijnde het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop (dit is de typische landbouw, zoals veeteelt, groenteteelt, bloementeelt, kweekvijvers etc.) (bosbouw valt hier niet onder).
Het feit dat het om een bedrijf moet gaan betekent dat er sprake moet zijn van een economisch oogmerk (verkoop) en er dus een regelmaat en organisatie hiervan aanwezig is. De gewonnen vruchten moesten gebruikt worden voor het voederen van eigen vee of voor de doorverkoop. Er moet dus duidelijk een winstexploitatie aan de basis liggen.
Zo valt de aanplanting van kersbomen of het verhuren van serres onder pachtwet. De pachtwet is dan weer niet van toepassing als het gebruik van een onroerend goed ondergeschikt is aan de veehandel, ingeval van verkoop van gras in de weide, het fokken van dieren die niet nuttig zijn voor de landbouw zoals pony's en paarden etc.


Bestaan er wettelijke uitzonderingen?

De Pachtwet kent 6 uitzonderingen waarop de pacht dus niet van toepassing is:

  1. Industriële vetmesterijen en fokkerijen. Deze speciale vorm van veeteelt die met een landbouwbedrijf niets meer te maken heeft is uitgesloten. Klassieke veeteelt gebeurt immers samen met en landbouwexploitatie, wat bij industriële vetmesterij niets te zien heeft. Is er een band tussen de vetmesterij en de bodemopbrengst of is de vetmesterij of fokkerij bijkomstig aan de landbouwactiviteit dan is de uitzondering niet ven toepassing.
  2. Seizoenspachten en cultuurcontracten. Overeenkomsten van minder dan 1 jaar waarbij een landbouwer voorafgaandelijk voorbereidings- en bemestingswerken doet op gronden en weiden en nadien aan een landbouwer ter beschikking stelt voor een landbouwteelt tegen betaling, zijn uitgesloten.
  3. Verhuur verbonden aan een arbeidsovereenkomst. Wanneer de verhuur van een onroerend goed een onderdeel is van een arbeidsovereenkomst, dan is de pachtwetgeving niet ven toepassing
  4. Vennootschappen. Overeenkomsten tussen de exploitant van een landbouweigendom en de eigenaar/vruchtgebruiker van deze eigendom zijn uitgesloten wanneer in die overeenkomst bedongen is dat de eigenaar/vruchtgebruiker zal delen in de eventuele verliezen en tenminste de helt van het materieel en de veestapel zal inbrengen, alsook van alle nieuwe investeringen.
  5. Landbouwvennootschap. Een overeenkomst tot oprichting van een landbouwvennootschap voor een duurtijd van minstens 27 jaar zijn uitgesloten
  6. Overeenkomsten m.b.t. de fruitopbrengst van een hoogstamboomgaard. Ook dergelijke overeenkomsten zijn uitgesloten. Op het verhuren van een laagstamboomgaard is de pachtwet dan wel weer van toepassing.

 

Hoe moet een pachtovereenkomst worden gesloten?

Een pachtovereenkomst is een consensueel contract. Dat betekent dat de pachtovereenkomst tot stand komt zodra er een akkoord is tussen de pachter en de verpachter.

De Pachtwet eist wel dat het bewijs van een pachtovereenkomst enkel kan worden geleverd via een geschreven pachtovereenkomst. Dit heeft enkel implicaties voor de verpachter. Indien er immers geen geschreven pachtovereenkomst bestaat, dan kan de verpachter niet het bewijs leveren dat er een pacht bestaat, of welke pachtvoorwaarden van toepassing zouden zijn. Getuigen en vermoedens zijn uitgesloten. Ten aanzien van derden kan de verpachter het bewijs wel leveren van een pacht (bvb tegen de overheid die belastingen heft op onbebouwde percelen met vrijstelling voor een eigenaar die het perceel niet kan bestemmen voor bebouwing op grond van de bepalingen van de pachtwet).

Indien er geen geschreven pachtovereenkomst bestaat, dan kan de pachter (zijnde degene die een landeigendom exploiteert) daarentegen wél het bewijs leveren van het bestaan van de pacht en van de pachtvoorwaarden, door alle bewijsmiddelen (waaronder getuigen en vermoedens). Hij kan overigens ook tegen een geschreven overeenkomst het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen van recht. 

Daarenboven kan de pachter het bewijs leveren van het bestaan van een pacht (niet van de pachtvoorwaarden) door middel van de procedure van aanbod van betaling. Hij dient hiervoor een persoonlijk aanbod van betaling voor te leggen door een postassignatie, postcheque, postwissel of overschrijving waarop de schriftelijke vermelding voorkomt 'pacht' en het jaar waarop de pacht betrekking heeft. Deze betaling moet binnen de 15 dagen bevestigd worden door een aangetekende brief waarin de pachter melding maakt van het bestaan van de pacht, het jaar, het perceel en met de uitdrukkelijke melding dat indien de verpachter niet reageert door een oproeping in verzoening voor de vrederechter binnen de 6 maanden, de betaling als bewijs van pacht dient. Reageert de verpachter niet binnen de 6 maanden, dan heeft de pachter zich hierdoor het bewijs verschaft dat er een pachtovereenkomst bestaat.


Voor welke duurtijd wordt een pachtovereenkomst gesloten?

Partijen kunnen onderling de pachttijd vastleggen maar deze mag niet korter zijn dan 9 jaar. Is er toch een kortere termijn bedongen dan wordt deze automatisch van rechtswege op 9 jaar gebracht. Wordt de pachtovereenkomst niet opgezegd, dan wordt deze automatisch verlengd voor een periode van 9 jaar.
De regel dat een pachtovereenkomst niet korter mag zijn dan 9 jaar is evenwel niet van toepassing in het geval van samenvoeging van percelen. Dit is het geval wanneer de verpachter percelen voegt bij grotere percelen of bij hoevegebouwen die hij op grond van een vroegere pachtovereenkomst aan een pachter heeft verpacht. Deze percelen kunnen dan worden verpacht voor een termijn die eindigt met de hoofdpacht.

Daarnaast bestaat ook de lange pacht. Dit is een pacht van ten minste 27 jaar. De verpachter kan na afloop van 27 jaar een einde stellen aan de overeenkomst voor eigen exploitatie (echtgenoten en kinderen inbegrepen) of om het onroerend goed te verkopen. De Onderpacht en pachtoverdracht zijn mogelijk zolang de duurtijd niet overschreden wordt.

Tot slot bestaat ook de loopbaanpacht. Dit is een pacht die gesloten wordt voor een vaste duurtijd die gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter 65 jaar wordt en zijn leeftijd op het ogenblik waarop hij de overeenkomst sluit, met een minimumduur van 27 jaar. Na afloop van de duurtijd mag de verpachter automatisch van rechtswege terug over het onroerend goed beschikken.  De overeenkomst kan na afloop wel stilzwijgend van jaar tot jaar worden verlengd.

De aanvangsdatum wordt in de pachtovereenkomst bepaald. Indien in de pachtovereenkomst geen nauwkeurige datum vermeld staat waarop de pacht ingaat, dan wordt deze geacht te zijn ingegaan op de vervaldag van het eerste pachtgeld.

Hoe kan een pachtovereenkomst worden opgezegd?

Hoe kan de verpachter de pachtovereenkomst opzeggen?

De verpachter kan enkel pachtcontracten voor 9 jaar of langer opzeggen. De loopbaanpacht of de lange pacht (27 jaar) kan de verpachter nooit vroegtijdig opzeggen.

De verpachter kan op elk ogenblik de pachtovereenkomst opzeggen, mits een opzegtermijn van 3 maanden, indien:

  1. de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die, wegens hun ligging ten tijde van de overeenkomst, zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden, beschouwd moesten worden als bouwgronden of voor industriële doeleinden bestemde gronden, mits zij als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomstd
  2. de pachtovereenkomst betrekking heeft op ongebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd moeten worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden of op al dan niet bebouwde gronden die gelegen zijn binnen ontginningsgebieden. 
  3. de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die, wegens hun ligging op het ogenblik van elke verlenging van de pacht, beschouwd moeten worden als voor industriële doeleinden bestemde gronden, op voorwaarde dat de verpachter ten minste drie maanden vóór het einde van de lopende pachtperiode, hiervan kennis heeft gegeven aan de pachter
  4. de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die als bouwgronden of als voor industriële doeleinden bestemde gronden beschouwd kunnen worden, hetzij bij de aanvang van de pacht, mits zij als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst, hetzij bij een verlenging van de pacht, op voorwaarde dat de verpachter ten minste drie maanden vóór de datum van een verlenging hiervan kennis gegeven heeft aan de pachter, en die vooraf het voorwerp dienen uit te maken van wegenwerken
  5. de pachtovereenkomst is aangegaan met een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk rechtspersoon en betrekking heeft op gronden die vóór het afsluiten van de overeenkomst door dat bestuur of die persoon zijn onteigend of verkregen op grond van een koninklijk besluit dat de onteigening ten algemenen nutte beveelt of toestaat
  6. de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die na het sluiten van de overeenkomst verkregen zijn door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon, op grond van een koninklijk besluit dat de onteigening ten algemenen nutte beveelt of toestaat
  7. de verpachter een aaneengesloten grond die aan zijn woonhuis aansluit en niet groter is dan 20 are, voor gezinsdoeleinden wil aanwenden
  8. als de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die de houder van een vergunning voor het opsporen of het winnen van koolwaterstoffen of de houder van een opsporings- of opslagvergunning in het kader van de geologische opslag van koolstofdioxide overeenkomstig artikelen 32 of 61 van het decreet van 8 mei 2009 betreffende de diepe ondergrond mag bezetten. 

Bij het einde van elke pachtperiode kan de verpachter de pachtovereenkomst bovendien ook opzeggen indien hij een ernstige reden opgeeft (mits een opzegtermijn van minstens 2 jaar en maximum 4 jaar; bij punt 9 en 10 slechts 3 maand). Dit kan enkel één van bovenstaande redenen zijn, dan wel:

  1. Eigen gebruik, zijnde de verpachter, zijn echtgenote, hun afstammelingen of aangenomen kinderen en hun echtgenoten. Indien het pachtgoed medeëigendom is dan kan opzegging voor eigen gebruik indien men minstens de helft van het pachtgoed bezit of indien de mede-eigendom uit erfenis of legaat is verkregen.
    Het moet in ieder geval gaan om een persoonlijke werkelijke exploitatie voor een ononderbroken periode van minstens 9 jaar en een ingebruikname binnen de 6 maanden. De opzegging dient overigens de persoon aan te wijzen die als exploitant zal optreden.
  2. Samenvoeging van percelen
  3. Ruil van percelen (ruilverkaveling)
  4. Splitsing van bedrijven
  5. Grondige wijziging in de samenstelling van het gezin van de pachter zodat de bedrijfsmogelijkheden van het gepachte goed ernstig zijn bedreigd
  6. Waardevermindering van het gepachte goed door slechte bebouwing of ernstige nalatigheid in het ten laste van de pachter komende onderhoud van de gepachte gebouwen
  7. Zware beledigingen of kennelijke vijandigheid van de pachter tegen de verpachter of tegen de leden van zijn familie die onder zijn dak wonen
  8. Veroordeling van de pachter wegens daden die het vertrouwen van de verpachter aan het wankelen kunnen brengen of de normale betrekkingen van verpachter tot pachter onmogelijk kunnen maken
  9. Bestemming van algemeen belang
  10. Aanwending als bouwgrond of industriële grond (op voorlegging van een bouwvergunning)

Vanaf de derde pachtperiode kan de verpachter opzeggen voor eigen exploitatie door zichzelf, zijn echtgenoot, de afstammelingen of aangenomen kinderen of die van zijn echtgenoot of van zijn bloedverwanten tot de vierde graad. Een opzegtermijn van minstens 3 en maximum 4 jaar dient te worden gegeven.

Indien men door een ruil eigenaar-verpachter is geworden, dan kan men geen opzegging geven om zelf het goed te exploiteren tijdens de pachtperioden die loopt op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte, maar enkel in de daaropvolgende periode met een opzeggingstermijn van 6 jaar.

De opzegging zelf dient aan een aantal vormvereisten te voldoen:

  • De reden van de opzegging moet op straffe van nietigheid worden opgegeven alsook de vermelding dat de geldigverklaring ervan voor de vrederechter zal worden gevorderd indien de pachter zijn instemming niet schriftelijk geeft binnen de 30 dagen vanaf de verzending van de opzegging
  • In de opzegging moet, op straffe van nietigheid, de naam, de voornaam, het beroep, de geboortedatum, de burgerlijke stand en het adres van de aanstaande exploitanten worden vermeld
  • Indien de opzegging gebeurt om een reden bij het einde van de pachtperiode zoals vermeld onder punt 1 tot 4, 7 en 10, dan dienst bij de opzegging een eensluidend verklaard afschrift van de bouwvergunning worden gevoegd. De verpachter kan dus enkel opzeggen voor bouw- en industriegrond indien hij al over een bouwvergunning (of verkavelingsvergunning) beschikt
  • Zijn er verschillende pachters, dan dient de opzegging aan alle pachter te worden gegeven. Als de echtgenote geen pachter is dan moet geen opzegging worden gegeven, ook al heeft de opzegging betrekking op de gezinswoning.
  • De opzegging vervalt indien de pachter niet schriftelijk antwoord dat hij de opzegging aanvaardt, en de verpachter verzuimt om binnen de 3 maanden bij de vrederechter de geldigverklaring te vragen
  • De verpachter kan geen nieuwe opzegging om dezelfde reden geven alvorens er minimum 1 jaar is verstreken
  • Indien de vrederechter te opzegging onregelmatig verklaart, dan dient de verpachter een wachttijd van 1 jaar te eerbiedigen; indien de vrederechter de opzegging ongegrond verklaart, dan dient de verpachter minstens 3 jaar wachttijd te eerbiedigen voordat een nieuwe opzegging kan gegeven worden

Hoe kan de pachter de pachtovereenkomst opzeggen?

De pachter kan de pachtovereenkomst ten allen tijde opzeggen.

Hij dient een opzegtermijn van minstens 1 jaar te geven.

Kan een pachtovereenkomst bij onderling akkoord worden beëindigd?

Beëindiging van de pacht is mogelijk bij onderling akkoord.

Dit akkoord dient wel in een authentieke akte, hetzij in een verklaring afgelegd voor de vrederechter worden vastgesteld.

Kan een pachtovereenkomst ontbonden worden?

Zoals bij andere overeenkomst kan één van de partijen steeds de ontbinding van de pachtovereenkomst vorderen indien de andere partij zijn verbintenissen niet nakomt.

Daarnaast kan de verpachter de ontbinding van de pachtovereenkomst vorderen indien:

  • de pachter het landeigendom niet voorziet van dieren en gereedschap nodig voor het bedrijf
  • de pachter het goed niet bebouwt
  • de pachter niet handelt als een goede huisvader bij de bebouwing
  • de pachter het gepachte goed aanwendt voor een ander doel dan waartoe het bestemd was
  • de pachter de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt

De verpachter kan de ontbinding echter enkel vorderen indien hij het bewijs levert dat hem daardoor schade wordt berokkend. Indien de overeenkomst wordt ontbonden door de schuld van de pachter, dan dient deze inderdaad een schadevergoeding te betalen.

Een uitdrukkelijk ontbindend beding wordt voor niet-geschreven gehouden. Dit geldt ook voor een strafbeding.

 

Welke pachtprijs kan overeengekomen worden?

algemeen

De verpachter en de pachter kunnen onderling een pachtprijs overeenkomen. De wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen legt wel een maximum op.

Indien overeengekomen wordt dat de huurprijs geheel of gedeeltelijk in landbouwproducten mag worden betaald, dan mag dit enkel gebeuren met producten van het gepachte goed of van de streek, en geen daarvan in aanmerking komen voor een hoger bedrag dan 40% van de globale pachtprijs, omgezet in geld op het ogenblik van het aangaan van de pacht. Hetzelfde geldt indien de pachtprijs wordt vastgesteld met verwijzing naar landbouwproducten.

Evenwel mag de pachter steeds de huurprijs in geld betalen.

Indien in de pachtovereenkomst geen pachtprijs zou bedongen zijn, dan wordt de pacht door de vrederechter bepaald overeenkomstig de wet beperking pachtprijzen.

Belastingen (zoals onroerende voorheffing), taksen of andere lasten mogen nooit ten laste van de pachter worden gelegd, tenzij het gaat om belastingen betreffende het ruimen van grachten en waterlopen langs het gepachte goed, of de belastingsverhoging wegens gebouwen of werken die de pachter op het gepachte goed heeft aangebracht.

De wet beperking pachtprijzen

Deze wet legt de contractsvrijheid aan banden door maximum pachtprijzen op te leggen. Indien de pachtprijs hoger of lager zou zijn dan deze maximumpachtprijs, dan kan de pachtprijs steeds worden herzien tot het niveau van deze maximumpachtprijs. De pachter mag dus in het geval van een hogere pachtprijs een herziening vragen, maar ook de verpachter kan dit in het geval van een lagere pachtprijs.

Per provincie wordt een pachtprijzencommissie ingesteld bij koninklijk besluit. Deze commissie bestaat uit 3 pachters, 3 grondeigenaars en een ambtenaar van het ministerie van Landbouw (voorzitter) en een rijkslandbouwkundig ingenieur (secretaris).

Deze pachtprijzencommissie bepaalt voor een periode van 3 jaar en per landbouwstreek de coëfficiënt waarmee het kadastraal inkomen voor de grond en voor de gebouwen moet worden vermenigvuldigd.

De maximumpachtprijs voor een grond of gebouw dat in pacht wordt gegeven, is gelijk aan het kadastraal inkomen ervan vermenigvuldigd met een coëfficiënt naargelang de aard van het onroerend goed (grond of gebouw) en naargelang de streek en de bodemsamenstelling. Er wordt hierbij met 2 parameters gewerkt: (i) het kadastraal inkomen van de gepachte gronden en gebouwen, (ii) de coëfficiënten die iedere 3 jaar per landbouwstreek worden vastgesteld voor gronden en gebouwen door paritair samengestelde provinciale pachtprijzencommissies.

De landbouwstreken worden in detail beschreven in de bijlage bij het koninklijk besluit van 24 februari 1951 houdende grensbepaling van de landbouwstreken van het Rijk. Deze landbouwstreken zijn: Duinen, de Polders, Zandstreek en Kempen, de Zandleemstreek, Leemstreek, Condroz, de Mergelstreek, Ardennen en Famenne, de Grasstreek.

Een aantal pachtovereenkomsten worden uitgesloten van deze bijzondere regeling tot beperking van de pachtprijzen. Het gaat om pachtovereenkomsten m.b.t. laagstamfruitaanplantingen of bloemisterijen, waarbij op de verpachte gronden een belangrijke infrastructuur is aangelegd voor onder meer irrigatie en besproeiing. Voor deze pachtovereenkomsten kan de pachtprijs wel worden herzien.

Herziening van de pachtprijs

De pachtprijs kan om de 3 jaar worden herzien indien de pachtprijs schriftelijk is bedongen of door de vrederechter is vastgelegd. Dit kan op grond van de rendabiliteit van het gepachte goed zo de pachtprijs ten minste 10% hoger of lager ligt dan de normale pachtprijs.

Deze herziening dient te worden gevorderd binnen de 6 maanden na het einde van elke 3-jarige periode. Een verplicht advies dient gevraagd te worden van een commissie die bestaat uit drie leden die door de koning worden benoemd om de rentabiliteit vast te leggen, te ordenen en te waarderen. De vrederechter moet dit advies niet volgen.

Deze procedure tot herziening van de pachtprijs is voor de meeste pachtovereenkomsten niet van toepassing, aangezien de specifieke regeling van de wet beperking pachtprijzen van toepassing is.

Vermindering van de pachtprijs wegens vernieling van de oogst

Indien ten minste de helft van de oogst is verloren gegaan door toeval, dan kan de pachter een vermindering vragen van de pachtprijs, tenzij het een schadevergoeding voor dit verlies gekregen heeft. 

Deze regeling is enkel van toepassing indien de vruchten van de grond nog niet zijn gescheiden. Schade aan de oogst nadat de vruchten van de grond zijn gescheiden komt dus niet in aanmerking. Door het gebruikt van de term 'oogst' is deze regeling ook niet van toepassing op een verlies door veeziekten.

De pachtovereenkomst kan de gevolgen van gewoon toeval (zoals vorst, hagel, bliksem) wel ten laste leggen van de pachter. De gevolgen van buitengewoon toeval (oorlogsverwoestingen, uitzonderlijke overstromingen voor de streek of elk risico dat de pachter in alle redelijkheid niet kon voorzien en waarvoor hij zich niet kan verzekeren) kunnen niet ten laste gelegd worden van de pachter.

Verschil in omvang

Indien er een verschil bestaat in omvang tussen de pachtovereenkomst en de werkelijkheid, zal de pachtprijs evenredig aangepast worden of worden ontbonden op verzoek van de pachter, indien het verschil ten minste 1/20 bedraagt.

Hoe mag de pachter het gepachte goed exploiteren?

Vrijheid van bebouwing

De pachter bepaalt zelf hoe hij de gepachte gronden zal bebouwen.

Indien in de pachtovereenkomst bepalingen zouden staan die de vrijheid van de pachter beperken op het vlak van de wijze van bebouwing of het gebruik van de producten van de hoeve, dan worden deze bepalingen als niet-bestaande beschouwd.

Wat wel toegestaan is, zijn bedingen (i) betreffende de teruggave van het gepachte goed in een staat van wisselbouw, vruchtbaarheid en zuiverheid, gelijkwaardig aan die waarin het zich bij de ingenottreding bevond, alsmede (ii) de bedingen welke het recht van beschikking over de stalmest gedurende de pacht beperken en (iii) de bedingen die het recht van beschikking over het stro van de laatste twee jaren beperken tot ten hoogste de helft. Ook geldig zijn de bedingen tot handhaving van hagen, wegen, struikgewas en bomen.

De pachter mag uiteraard het gepachte goed niet beschadigen. Hij mag bijvoorbeeld geen fruitbomen doen verdwijnen of een loods omvormen tot een stal waardoor de loods beschadigd wordt.

Gebouwen en werken

De pachter heeft het recht om gebouwen op te richten. Hij mag ook alle werken, onverschillig of het nieuwe werken, verbeteringswerken, herstellingswerken of herbouwingswerken betreft, uit voeren, die nuttig zijn voor de bewoonbaarheid van het gepachte goed of dienstig zijn voor de exploitatie van dat goed en die stroken met de bestemming ervan.

De pachter dient deze gebouwen dan wel te onderhouden en er alle lasten van te dragen.

De pachter kan op ieder ogenblik deze gebouwen en werken wegruimen voor zover deze als zelfstandige zaken beschouwd kunnen worden.

Bij het verstrijken van de pacht heeft de pachter die de kosten van de gebouwen en werken heeft gedragen, recht op een vergoeding die gelijk is aan de waardevermeerdering welke het goed daardoor heeft verkregen (de zogenaamde 'nuttigheidswaarde'). 
Indien de gebouwen en werken zijn uitgevoerd met toestemming van de verpachter of machtiging van de vrederechter, dan mag de vergoeding niet lager zijn dan de door de pachter gedragen kosten, in zoverre deze niet zijn afgeschreven; deze afschrijving wordt forfaitair bepaald op 4 pct. per jaar. Ook indien de pacht eindigt op initiatief van de pachter, doch wegens gewichtige redenen, dan heeft de pachter eveneens recht op deze vergoeding.
Indien de pacht een einde neemt op initiatief van de pachter (maar niet op gewichtige redenen), dan geldt een maximumgrens. De de vergoeding mag niet hoger zijn dan de totaal betaalde pachtprijs tijdens de vijf laatste jaren.
Indien de verpachter de kosten gedragen heeft van de gebouwen en werken die met toestemming van de pachter zijn uitgevoerd, kan de pachtprijs worden verhoogd, in onderling akkoord, dan wel door de vrederechter op verzoek van de verpachter.

De verpachter mag geen bomen planten tenzij voor het vervangen van hoog- of laagstammige fruitbomen, voor het vervangen van bosbomen in de weiden en voor de aanplantingen die noodzakelijk zijn voor de bewaring van het goed.
De pachter mag geen nieuwe aanplantingen verrichten tenzij met schriftelijke toestemming van de verpachter, tenzij de aanplantingen noodzakelijk zijn voor de bewaring van het goed en de vervanging van dode of gevelde bomen en laagstammige fruitbomen. De pachter mag dus bijvoorbeeld bestaande bomen niet rooien.
Indien de pachter toch niet toegelaten beplantingen heeft aangebracht dan zal hij hiervoor van de verpachter geen vergoeding kunnen krijgen. Meer nog, de verpachter kan een vergoeding van de pachter vorderen indien het gepachte goed hierdoor in waarde is verminderd.
Indien de pachter toegelaten beplantingen heeft aangebracht, is is het gepachte goed hierdoor in waarde vermeerderd, dan heeft de pachter recht op een vergoeding voor deze meerwaarde met een maximum van 5 jaar pacht, indien de beplanting nog geen 18 jaar oud is. De verpachter heeft anderzijds recht op een vergoeding van de pachter in het geval van waardevermindering.

Is onderpacht en pachtoverdracht toegelaten?

Er is sprake van onderpacht, wanneer de oorspronkelijke pachter (de hoofdpachter) het gepachte goed volledig of gedeeltelijk aan een andere pachter (de onderpachter) in huur geeft onder voorwaarden die de hoofdpachter bepaalt.
Er is sprake van pachtoverdracht, wanneer een pachter de pachtovereenkomst (en dus al zijn rechten op grond van deze overeenkomst) aan een andere pachter overdraagt.

In principe mag een pachter, zonder schriftelijke toestemming van de verpachter, niet onderpachter of de pacht overdragen. Dit is dus wel toegestaan indien de voorafgaandelijke schriftelijke toestemming van de verpachter is verkregen. Indien de onderpacht of de pachtoverdracht evenwel gebeurt aan afstammelingen (van de eerste graad) of aangenomen kinderen van de pachter of van zijn echtgenoot, is de toestemming van de verpachter niet vereist.

Indien onderpacht wordt toegestaan door de verpachter, dan zijn de bepalingen van de pachtwet uiteraard ook van toepassing op de verhouding tussen de hoofdpachter en de onderpachter, met uitzondering van de bepalingen omtrent de duurtijd.
Indien de hoofdpachter een opzeggingsbrief zou krijgen van de verpachter, dan moet hij binnen de maand een afschrift ervan aan de onderpachter betekenen en hem op de hoogte stellen van het gevolg dat eraan moet gegeven worden op straffe van het betalen van een schadevergoeding aan de onderpachter.

Bevoorrechte pachtoverdracht

 

In het geval de pacht wordt overgedragen aan de afstammelingen of aangenomen kinderen of van zijn echtgenoot, dan moet binnen de 3 maanden (dit is een vervaltermijn) nadat de overnemer in het genot getreden is van het gepachte goed, de pachter of zijn rechtsverkrijgers aan de verpachter kennis geven van de pachtoverdracht die de pachter heeft gedaan bij gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief.

Het gevolg van deze tijdige en wettelijk verrichte kennisgeving is dat pachtvernieuwing tot stand komt. Een nieuwe pacht gaat in op de verjaardag van de ingenottreding die volgt op de kennisgeving. De nieuwe pachter komt ook volledig in de plaats van de ouder pachter. Het is belangrijk om er op te wijzen dat voor deze pachtvernieuwing effectief de kennisgeving binnen de 3 maand na de pachtoverdracht vereist is. Een voorafgaandelijke instemming van de verpachter met de overdracht leidt immers niet wettelijk tit pachtvernieuwing.

Binnen de 3 maand na ontvangst van deze kennisgeving, kan de verpachter zich verzetten tegen deze pachtoverdracht bij de vrederechter.  De vrederechter oordeelt of de redenen van verzet ernstig en gegrond zijn, en met name of uit alle omstandigheden van de zaak blijkt dat de verpachter de als redenen van zijn verzet bekendgemaakte voornemens ten uitvoer zal brengen.

Enkel de volgende redenen kunnen aanvaard worden als reden van verzet:

  1. Het feit dat de verpachter vóór de kennisgeving van de overdracht, geldige opzegging heeft gedaan
  2. Het voornemen van de verpachter om het verpachte goed, binnen een termijn van minder dan vijf jaar zelf te exploiteren 
  3. Zware beledigingen van de overnemer tegen de verpachter
  4. De veroordeling van de overnemer
  5. Het feit dat de overnemer niet de vereiste beroepsbekwaamheid bezit of dat hij niet over de nodige materiële middelen beschikt om het verpachte goed behoorlijk te exploiteren
  6. Het voornemen van het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon die het betrokken goed hebben verpacht om het binnen een termijn van minder dan vijf jaar voor doeleinden van algemeen belang aan te wenden

Indien het verzet werd toegelaten op grond van punt 2 en 6, kan de pachtovernemer de pachtvernieuwing vragen zonder dat een nieuw verzet, gegrond op dezelfde reden, mogelijk is, indien de persoonlijke exploitatie door degene die in het verzet van de verpachter is aangewezen of de aanwending voor doeleinden van algemeen belang niet is verwezenlijkt binnen de termijn die in het verzet is bepaald.

Indien het verzet door de vrederechter wordt toegelaten, dan wordt enkel de pachtvernieuwing tegengegaan maar blijft de eigenlijke pachtoverdracht wel bestaan.

Wat gebeurt er indien de pachter overlijdt?

In principe loopt in geval van overlijden van de pachter, de pacht door ten gunste van de erfgenamen of rechtverkrijgenden.

De verpachter kan wel de pacht opzeggen indien (i) hij zich dit recht in de pachtovereenkomst heeft voorbehouden, (ii) hij deze opzegging (op straffe van verval) binnen 1 jaar na het overlijden doet, en (iii) de opzegging pas uitwerking krijgt 2 jaar na de kennisgeving.

De erfgenamen of de rechtsverkrijgers kunnen zelf ook een einde maken aan de pachtovereenkomst. Dit dient te gebeuren binnen 1 jaar na het overlijden. Een opzeggingstermijn van minstens 3 maanden moet worden gegeven.

De erfgenamen of rechtverkrijgenden kunnen ook beslissen om de pacht over te nemen.

Indien alle erfgenamen overeen komen wie van hen dit zal doen, dan moeten zij hiervan de verpachter in kennis stellen (bij gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief) van het akkoord dat zij gesloten hebben. Zolang zij dit niet gedaan hebben, blijven zij hoofdelijk gehouden.

Indien de erfgenamen niet overeenkomen dan wordt volgens een rangorde de voorkeur gegeven aan (i) de overlevende echtgenoot, (ii) hij die door de overleden pachter is aangeduid, (iii) hij dien ten tijde van overlijden regelmatig aan de exploitatie deelnam, (iv) hij die door de meerderheid van de belangen is aangewezen, (iv) door loting. Hiervoor kunnen zij een procedure opstarten voor de vrederechter. De overnemer zal de overige erfgenamen wel een vergoeding moeten betalen. De overnemer heeft tevens de verplichting om de exploitatie minstens 9 jaar voort te zetten (tenzij er gewichtige redenen zijn om vroeger te stoppen).

Zodra de verpachter in kennis is gesteld van het gezamenlijk akkoord van de erfgenamen of van de uitspraak van de vrederechter m.b.t. de voortzetting van de exploitatie, ontstaat er in hoofde van de bevoorrechte erfgenaam van rechtswege pachtvernieuwing. Vanaf deze kennisgeving is enkel diegene die de exploitatie verder zet verbonden naar de verpachter toe.

Welke vergoeding moet aan de afgaande pachter worden betaald?

Voor nieuwe gebouwen, beplantingen en werken: zie hoger

Voor het stro, de mest en navette die hij bij zijn vertrek achterlaat, alsook voor de bebouwing die hij reeds heeft verricht,krijgt de pachter een vergoeding die gelijk aan hun waarde bij het einde van de pacht, zonder dat dit het bedrag van de door de pachter gemaakte kosten mag overschrijden.

De pachter kan ook een bijkomende opzeggingsvergoeding ten belope van zijn schade krijgen in het geval de pacht wordt opgezegd in de gevallen van artikel 6, § 1, 2°, 3°, 4° en 6°, en § 2, en artikel 7, 9° en 10°. Deze vergoeding wordt berekend met inachtneming onder meer van (i) het bedrijfsverlies aan dieren en materieel, gelet op de oppervlakte van de gronden die aan de landbouw worden onttrokken, van (ii)  de genotsderving gedurende de jaren vóór het verstrijken van de lopende pachtperiode.

Wat indien het gepachte goed wordt verkocht door de verpachter? Is er een recht van voorkoop?

Recht van voorkoop

Indien de verpachter de volle of blote eigendom van het verpachte goed verkoopt, dan geniet de pachter van een recht van voorkoop voor zichzelf, zijn afstammelingen, zijn echtgenoot en van hun kinderen die daadwerkelijk aan de exploitatie deelnemen. Om van het recht van voorkoop te genieten is het belangrijk dat de pachter bedrijfsmatig het goed exploiteert, d.w.z. dat de producten bestemd zijn voor de verkoop.

De pachter heeft echter geen recht van voorkoop:

  • Indien het goed niet geëxploiteerd wordt door hem persoonlijk (of zijn echtgenoot of kinderen)
  • In geval van verkoop van het goed aan de echtgenoot of de afstammelingen van de eigenaar die voor eigen rekening kopen en voor zover het goed niet opnieuw verkocht wordt binnen een termijn van twee jaar.
  • In geval van verkoop van het goed aan een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke persoon wanneer het goed wordt gekocht om voor doeleinden van algemeen belang te worden aangewend
  • In geval van verkoop aan een medeëigenaar van een aandeel in de eigendom van het gepachte goed (bij mede-eigendom uit erfenis of testament)
  • Wanneer het gepachte goed het voorwerp uitmaakt van een verkoopbelofte die een vaste dagtekening had gekregen voor het sluiten van de pacht
  • Indien de pachter opzegging heeft gedaan
  • Bij goederen van openbaar nut
  • Bij beëindiging van de pacht door wederzijds akkoord
  • Wanneer de eigenaar van de vrederechter machtiging verkrijgt het goed te verkopen, zonder dat het recht van voorkoop kan worden uitgeoefend. De rechter verleent deze machtiging slechts indien de eigenaar ernstige redenen heeft om de pachter te weren. 

Procedure

Onderhandse verkoop

Bij een verkoop uit de hand moet de notaris de pachter in kennis stellen van de prijs en van de inhoud van de voorgenomen koopakte (kopie overmaken van ontwerp van de authentieke akte).

Indien de pachter aanvaardt, moet hij de verpachter binnen de maand via de notaris daarvan in kennis stellen.

Indien de pachter niet aanvaardt, mag de verpachter het goed niet aan een derde aan gunstigere voorwaarden verkopen, zonder instemming van de pachter.

Openbare verkoop

De instrumenterende notaris moet de pachter 15 dagen voor de verkoopsdag verwittigen.

De pachter heeft steeds het recht om te kopen tegen de laatst ingestelde prijs.

Overdracht recht van voorkoop

De pachter kan zijn recht van voorkoop voor het gehele goed, of voor een deel ervan indien hij het voor het overige deel zelf uitoefent, aan een derde overdragen. In dat geval ontstaat er van rechtswege pachtvernieuwing ten voordele van de pachter, ingaande op de verjaardag van de ingenottreding van de pachter die volgt op de datum van aankoop door de derde.

De pachter die zijn recht van voorkoop heeft overgedragen, mag gedurende een periode van negen jaar te rekenen vanaf het begin van deze nieuwe pachtperiode de exploitatie van het goed niet overdragen aan andere personen dan zijn naaste familie.

Bij overtreding is hij aan de verkoper een schadevergoeding, gelijk aan 50 % van de verkoopprijs van de betrokken percelen, verschuldigd, tenzij hij vooraf op grond van ernstige redenen, machtiging van de vrederechter heeft verkregen.

Gedeeltelijke verkoop en verkoop samen met niet-verpachte goederen

Wanneer het te koop gestelde eigendom slechts een deel is van het gepachte goed, is het recht van voorkoop van toepassing op dit deel.

Wanneer een verpacht goed of een geheel van goederen die het voorwerp uitmaken van een zelfde pachtcontract aangeboden worden in openbare verkoping per lot, kan de gehele of gedeeltelijke massa alleen dan te koop worden aangeboden wanneer de samenstelling goedgekeurd werd door de pachter, afwezigheid of stilzwijgen van de pachter wordt beschouwd als goedkeuring.

Wanneer het gepachte goed slechts een deel is van het te koop gestelde eigendom, is het recht van voorkoop van toepassing op het gepachte goed en is de eigenaar gehouden voor dit goed een afzonderlijk aanbod te doen.

Bij openbare verkoop moet dit deel van het eigendom afzonderlijk geveild en eventueel afzonderlijk toegewezen worden.

Het is wel dat indien de verpachter verpachte en niet-verpachte goederen verkoopt, hij de waarde van de verpachte goederen niet kunstmatig mag opdrijven om hierdoor de uitoefening van het recht van voorkoop onmogelijk te maken.

Sanctie voor niet-eerbiediging van het recht van voorkoop

In geval van verkoop met miskenning van de rechten van voorkoop van de pachter heeft deze het recht, ofwel in de plaats gesteld te worden van de koper, ofwel van de verkoper een schadevergoeding te eisen ten bedrage van 20 pct. van de verkoopprijs.

Verkoop aan derde

Indien de pachter geen gebruik maakt van zijn recht van voorkoop en het pachtgoed aan een derde wordt verkocht, dan treedt deze derde-verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter.

Wetgeving

De pachtovereenkomst word geregeld door de Pachtwet, zijnde de wet van 4 november 1969 inzake de regels betreffende de pacht (opgenomen in het Burgerlijk Wetboek).

De algemene bepalingen inzake huur van goederen zijn van toepassing, voor zover deze niet afwijken van de pachtwet. De pachtwet is immers van dwingend recht.

De pachtwetgeving heeft tot doel om een grote stabiliteit aan de pachter te verlenen, om zijn landbouwuitbating op bestendige wijze te kunnen ontwikkelen.

Home

Particulieren

Ondernemingen

Overheden

Het recht

Het gerecht

Over ons

Stel uw vraag

Ons adres:
Bollebergen 2a bus 20
9052 Gent-Zwijnaarde
Contactgegevens:
Tel.: +32 (0)9 334 94 70
Fax: +32 (0)9 334 94 77
E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Disclaimer

De informatie beschikbaar op of via deze website is louter van algemene aard en is uitsluitend bedoeld voor algemeen gebruik. De informatie is niet aangepast aan persoonlijke of specifieke omstandigheden, en vormt derhalve geen juridisch advies. Aan de informatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van de website de grootst mogelijke inspanning tot zorgvuldigheid is betracht, is het niet uitgesloten dat bepaalde informatie verouderd, onvolledig of anderszins onjuist kan zijn. Er worden dan ook geen garanties geven met betrekking tot de aard of de inhoud van de informatie op de website.

De website geniet auteursrechtelijke bescherming. Uw toegang tot de website en de aldaar ter beschikking gestelde informatie houdt geen enkele overdracht van enige intellectuele eigendomsrechten in. De informatie die u op of via de website ter beschikking wordt gesteld, mag enkel voor uw eigen interne doeleinden worden aangewend. U onthoudt zich ervan deze informatie of bestanden voor enige andere doeleinden te gebruiken, in het bijzonder door deze op commerciële wijze te exploiteren.