Home

Particulieren

Ondernemingen

Overheden

Het recht

Het gerecht

Over ons

Stel uw vraag

Erfdienstbaarheid
facebook facebook
  • Register

Heeft u vragen of een geschil i.v.m. een erfdienstbaarheid? Contacteer een advocaat en aarzel niet ons te contacteren. Ons kantoor heeft advocaten gespecialiseerd in erfdienstbaarheden.

 

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat ten laste van een onroerend goed wordt gevestigd ten voordele van één of meerdere onroerende goederen die aan een andere eigenaar toebehoren (art. 637 B.W.).

Dit brengt met zich mee dat:

  • Er een last wordt gelegd op een onroerend goed (het 'lijdend' of 'dienstbaar erf). De uitoefening van het eigendomsrecht wordt hierdoor ingeperkt, aangezien de eigenaar van het lijdend erf iets niet mag doen (bvb. verbod om (hoger) te bouwen) of iets moet dulden (bvb recht van doorgang)
  • Deze last gelegd wordt ten voordele van een ander onroerend goed (het 'heersend' erf), dat hierdoor een intrinsieke meerwaarde krijgt. Elke eigenaar van een heersend erf kan hiervan gebruik maken
  • Het moet steeds gaan om twee onroerende goederen (grond of gebouwen) die aan verschillende eigenaars toebehoren. Bij een erfdienstbaarheid ten voordele van de inwoners van een gemeente (bvb. recht van overgang) moeten deze evenwel geen eigenaar zijn van een onroerend goed.

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht en dient dus onderscheiden te worden van een persoonlijk recht met dezelfde inhoud (zoals een erfdienstbaarheid van uitweg versus een persoonlijk recht van uitweg dat een einde neemt bij het overlijden van de persoon die het recht van uitweg heeft verleend). Een erfdienstbaarheid geldt steeds ten voordele van een heersend erf (ongeacht de eigenaar ervan), daar waar een persoonlijk gebruiksrecht enkel geldt ten voordele van een bepaalde persoon of onderneming (bvb. concessie op de ondergrond).

Een erfdienstbaarheid kan eventueel gevestigd worden op openbare domeingoederen, wanneer dit niet onverenigbaar is met de openbare bestemming van deze goederen (art. 191 Gemeentedecreet).

Erfdienstbaarheden kunnen enkel op onroerende goederen worden gevestigd. In tegenstelling tot andere zakelijke rechten is een erfdienstbaarheid een bijkomend recht dat niet zelfstandig kan worden verhandeld (zoals verkocht of in hypotheek worden gegeven). Wordt het eigendomsrecht overgedragen, dan wordt mede ook de erfdienstbaarheid overgedragen. Hierin verschil een erfdienstbaarheid tus met een opstalrecht dat tijdelijk en autonoom bestaat en dus ook los van het eigendomsrecht kan worden vervreemd of in hypotheek gegeven.

Erfdienstbaarheden zijn eeuwigdurend (tenzij contractueel anders zou zijn overeengekomen). Houders van een opstalrecht of erfpacht kunnen enkel erfdienstbaarheden toekennen voor de duurtijd van hun recht.

Erfdienstbaarheden kunnen worden gevestigd tegen een vergoeding of ten kosteloze titel.


Welke soorten erfdienstbaarheden bestaan er?

Erfdienstbaarheden kunnen op grond van een aantal criteria worden onderverdeeld. Dit onderscheid heeft van belang vanuit de wijze waarop erfdienstbaarheden kunnen worden gevestigd.

In eerste instantie kan een onderscheid worden gemaakt op grond van het ontstaan van de erfdienstbaarheid (art. 639 B.W.):

  • Natuurlijke erfdienstbaarheden (recht van afvloeiing, afsluiting en afpaling van aan elkaar grenzende eigendommen etc.)
  • Wettelijke erfdienstbaarheden die door de wet worden opgelegd (gemene muur, recht van uitweg, afstand van beplanting, ladderrecht, lichten en uitzichten etc.)
  • Conventionele erfdienstbaarheden die door de mens zijn toegekend (recht van doorgang, van riolering, van waterleiding etc.)

In tweede instantie kan een onderscheid worden gemaakt tussen positieve en negatieve erfdienstbaarheden

  • Positieve erfdienstbaarheden brengen met zich mee dat de eigenaar van het heersende erf iets mag doen wat hij normaal niet zou mogen doen (bvb. recht van overgang)
  • Negatieve erfdienstbaarheden brengen met zich mee dat de eigenaar van het heersende erf de eigenaar van het lijdende erf iets kan verbieden (bvb bij een recht van verlichting verbieden om te bouwen of te beplanten). Deze erfdienstbaarheden zijn altijd voortdurend en zichtbaar

In derde instantie kan een onderscheid worden gemaakt tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden (art. 688 B.W.)

  • Voortdurende erfdienstbaarheden vereisen geen tussenkomst van de mens en bieden een voordeel aan het heersende erf (bvb. recht van uitzicht, van waterleiding, van steun en uitbouw, van gas- en elektriciteitsleidingen, van dakdrop etc.)

In vierde instantie kan een onderscheid worden gemaakt tussen zichtbare en niet-zichtbare erfdienstbaarheden (art. 689 B.W.)

  • Zichtbare erfdienstbaarheden hebben een zichtbare veruitwendiging nodig (bvb. een hek, een deur, een balkon, een venster, een pad, een leiding - zelfs ondergronds indien een teken aan de oppervlakte het bestaan ervan aantoont, etc.)
  • Niet zichtbare erfdienstbaarheden hebben geen zichtbaar teken nodig (bvb. een verbod om (hoger) te bouwen)


Hoe ontstaan erfdienstbaarheden?

Erfdienstbaaheden ontstaan:

  • Door de natuurlijke ligging van de onroerende goederen
  • Door de wet
  • Door een overeenkomst


Natuurlijke erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden kunnen uit de natuur ontstaan uit de ligging van de plaatsen. Er bestaat eigenlijk slechts één natuurlijke erfdienstbaarheid, zijnde die van de waterafloop (art. 640 B.W.).

Een lager gelegen onroerend goed is jegens een hoger liggend onroerend goed gehouden het water te ontvangen dat daarvan, buiten de toedoen van de mens, natuurlijk afloopt. Dit is het gevolg van de natuurlijke ligging van twee gronden. Een grond ligt hoger of lager, zodat een helling ontstaat.

De eigenaar van het lager gelegen onroerend goed mag geen dijk opwerpen waardoor de afloop verhinderd wordt en het water tegengehouden wordt.

Het moet gaan om natuurlijk water zoals regenwater, stromend water, smeltwater, bronwater etc. (en ook alles wat door het water wordt meegesleept zoals kiezels, klei en slib). Kunstmatig water moet echter niet worden geduld, zoals water afkomstig uit vijvers, rioleringen of een ondernemingsbedrijvigheid. De eigenaar van het hoger gelegen erf mag immers niets doen waardoor de erfdienstbaarheid van het lager gelegen erf wordt verzwaard.

De eigenaar van het lager gelegen erf kan van de eigenaar van het hoger gelegen erf geen schadevergoeding eisen. Hij kan enkel een procedure voor de vrederechter opstarten indien de last de perken van artikel 640 B.W. overschrijdt.

Het Veldwetboek (art. 15- 20) breidt artikel 640 B.W. wel uit tot de erfdienstbaarheid van waterleiding en de erfdienstbaarheid van steun. In deze gevallen gaat het wel om een erfdienstbaarheid die door toedoen van de mens is tot stand gekomen, waardoor een recht op schadevergoeding kan ontstaan.


Wettelijke erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden kunnen door de wet worden gevestigd tot openbaar nut of ten voordele van private personen.

Erfdienstbaarheden die het algemeen nut dienen zijn: kabel- en electriciteitsvoorzieningen, voet- en jaagpaden, geklasseerde monumenten etc.

De volgende erfdienstbaarheden worden door de wet ten voordele van private personen gevestigd:

  • Erfdienstbaarheid van dakdrop. Ieder eigenaar moet zijn daken zodanig aanleggen dat het regenwater op zijn grond of op de openbare weg afloopt; hij mag het niet doen neerkomen op het erf van zijn nabuur (art. 681 B.W.)
  • Erfdienstbaarheid van licht en uitzicht. Geen van de naburen mag, zonder toestemming van de andere, in een gemene muur een venster of opening maken (art. 675 B.W.)
  • Recht van uitweg. De eigenaar wiens erf ingesloten ligt omdat dit geen voldoende toegang heeft tot de openbare weg en deze toegang niet kan inrichten zonder overdreven kosten of ongemakken kan, voor het normale gebruik van zijn eigendom naar de bestemming ervan, een uitweg vorderen over de erven van zijn naburen, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken (art. 682 B.W.; art. 1345 en 1371bis Ger.W.)
  • Afstand voor beplanting. Hoogstammige bomen die niet zijn aangebracht op de scheidingslijn, mogen slechts worden geplant op een afstand die geregeld wordt door de vaste en erkende plaatselijke gebruiken. Indien dergelijke gebruiken niet bestaan dan is de afstand 2 meter. Voor niet-hoogstammige bomen en hagen is de afstand 50 cm.
  • De gemene muur.


Conventionele erfdienstbaarheden

Veel van bovenstaande erfdienstbaarheden kunnen ook door de mens worden gevestigd bij wijze van overeenkomst, door de bestemming van de huisvader of door verjaring.

Iedereen kan ten voordele of ten nadele van zijn erf bij overeenkomst een erfdienstbaarheid vestigen (art. 690 B.W.). Deze overeenkomsten moeten worden overgeschreven op het hypotheekkantoor.

Een erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door de bestemming van de huisvader. Dit is het geval wanneer de eigenaar van twee erven, op het ene erf een erfdienstbaarheid vestigt ten voordele van zijn andere erf, en deze toestand ongewijzigd blijft op het ogenblik dat een van de erven aan een andere eigenaar gaat toebehoren. Het vestigen van een erfdienstbaarheid door de bestemming van de huisvader geldt enkel voor voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden (art. 692 B.W.).

Voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden kunnen ook door de 30-jarige verjaring gevestigd worden (art. 690 B.W.).

 

MODALITEITEN VAN DE ERFDIENSTBAARHEID

Iedere erfdienstbaarheid moet restrictief worden ingevuld en uitgelegd, en dit op een doelgerichte en redelijke manier. Dit betekent dat - in geval van discussie - de omvang van een erfdienstbaarheid steeds moet worden getoetst aan de oorsprong van de erfdienstbaarheid.

Een erfdienstbaarheid heeft recht op al hetgeen noodzakelijk is om er gebruik van te maken. Zo omvat de erfdienstbaarheid om water te putten uit een bron van een ander, noodzakelijk een recht van overgang (art. 696 B.W.)

De eigenaar van een heersend erf mag zijn erfdienstbaarheid niet verzwaren (art. 702 B.W.). Hij heeft het recht om alle werken uit te voeren die nodig zijn voor het gebruik en behoud van zijn erfdienstbaarheid, doch dit op eigen kosten (art. 697-698 B.W.). De eigenaar van het lijdende erf mag dan weer niets doen om de erfdienstbaarheid te doen verminderen (art. 701 B.W.)

Een erfdienstbaarheid kan op verschillende manieren een einde nemen (art. 703-710 B.W.) Zo neemt de erfdienstbaarheid een einde in geval van vermenging van beide erven in hoofde van één en dezelfde eigenaar (art. 705 B.W.) en door het niet-uitoefenen van de erfdienstbaarheid gedurende 30 jaar (art. 706 B.W.).

 

Home

Particulieren

Ondernemingen

Overheden

Het recht

Het gerecht

Over ons

Stel uw vraag

Ons adres:
Bollebergen 2a bus 20
9052 Gent-Zwijnaarde
Contactgegevens:
Tel.: +32 (0)9 334 94 70
Fax: +32 (0)9 334 94 77
E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Disclaimer

De informatie beschikbaar op of via deze website is louter van algemene aard en is uitsluitend bedoeld voor algemeen gebruik. De informatie is niet aangepast aan persoonlijke of specifieke omstandigheden, en vormt derhalve geen juridisch advies. Aan de informatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van de website de grootst mogelijke inspanning tot zorgvuldigheid is betracht, is het niet uitgesloten dat bepaalde informatie verouderd, onvolledig of anderszins onjuist kan zijn. Er worden dan ook geen garanties geven met betrekking tot de aard of de inhoud van de informatie op de website.

De website geniet auteursrechtelijke bescherming. Uw toegang tot de website en de aldaar ter beschikking gestelde informatie houdt geen enkele overdracht van enige intellectuele eigendomsrechten in. De informatie die u op of via de website ter beschikking wordt gesteld, mag enkel voor uw eigen interne doeleinden worden aangewend. U onthoudt zich ervan deze informatie of bestanden voor enige andere doeleinden te gebruiken, in het bijzonder door deze op commerciële wijze te exploiteren.