Home

Particulieren

Ondernemingen

Overheden

Het recht

Het gerecht

Over ons

Stel uw vraag

Mede-eigendom
facebook facebook
  • Register

 

VRIJWILLIGE MEDE-EIGENDOM

Vrijwillige mede-eigendom ontstaat door een overeenkomst tot mede-eigendom. Het meest bekende voorbeeld is dat van twee of meerdere personen die samen een huis aankopen. Zij zijn allen vrijwillige mede-eigenaars.

In deze overeenkomst zullen doorgaans de modaliteiten van deze mede-eigendom zijn geregeld, zoals het (onverdeeld) aandeel van elke persoon in het goed, hoe lang de onverdeeldheid duurt, en hoe het goed moet bestuurd worden.

Indien dit niet zou zijn geregeld, of indien er discussies ontstaan tussen de mede-eigenaars, zal de rechtbank de oorspronkelijke wil en bedoeling van partijen moeten trachten te achterhalen. Hij kan zich hierbij laten leiden door de regels die van toepassing zijn op de maatschap (art. 46 W. Venn.) en door de regels bepaald in art. 577-2 B.W (zie onder).

 

TOEVALLIGE MEDE-EIGENDOM

Toevallige mede-eigendom ontstaat onafhankelijk van de wil van de mede-eigenaars. Een bekend voorbeeld is een nalatenschap die openvalt waardoor meerdere erfgenamen eigenaar worden van een goed.

Tenzij anders zou zijn overeengekomen, worden alle mede-eigenaars geacht een even groot aandeel in de onverdeeldheid te hebben (art. 577-2 §2 B.W.). Zij ontvangen dan ook voor hun aandeel de opbrengsten van het goed, maar betalen ook voor hun aandeel mee in de kosten van het goed (art. 577-2 §3 B.W.).

Het bestuur van een onverdeeld goed wordt geregeld door art. 577-2 B.W.:

  • Iedere mede-eigenaar mag het onverdeeld goed gebruiken en het genot er van hebben, overeenkomstig haar bestemming en in zover dit verenigbaar is met de rechten van de andere mede-eigenaars (art. 577-2 §5 lid 1 B.W.)
  • Iedere mede-eigenaar kan daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer wettelijk verrichten (art. 577-2 §5 lid 2 B.W.) (bvb. een aannemer vragen een dringende herstelling te doen) 
  • Voor andere daden van beheer is, om geldig te zijn, de medewerking van de andere mede-eigenaars vereist (art. 577-2 §6 B.W.)
  • Iedere mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken (zoals verkopen of in hypotheek geven), maar over het volledige onverdeelde goed kan slechts worden beschikt dan met de toestemming van alle mede-eigenaars (art. 577-2 §6 B.W.)
  • Iedere mede-eigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende het onverdeelde goed (art. 577-2 §7 B.W.)
 
Geen van de mede-eigenaars kan worden verplicht in onverdeeldheid te blijven (art. 815 B.W.). Iedere mede-eigenaar kan dan ook vragen om de verdeling van het onroerend goed te vragen, ongeacht hoe klein of groot zijn aandeel er ook in moge zijn. Mede-eigenaars kunnen wel overeenkomen om gedurende een bepaalde tijd niet uit onverdeeldheid te treden, maar deze periode mag niet langer zijn van 5 jaar. Deze overeenkomst kan wel worden hernieuwd.

 

GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM

Gedwongen mede-eigendom kan ontstaan door de wil van partijen of door de wet. Kenmerkend voor gedwongen mede-eigendom is dat de mede-eigenaars de verdeling ervan niet kunnen vragen. Het betreft onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik en aan verschillende eigenaars toebehorende erven (zoals bvb. de gemeenschappelijke trappenhal in een appartementsgebouw). 

Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet worden overgedragen, met zakelijke rechten worden bezwaard of in beslag worden genomen dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.

De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer partijen zouden beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben.

Deze principes zijn van dwingend recht (art. 577-2 §9 B.W.).

Gemene afscheiding

Alhoewel de wetgever de regeling inzake de gemene muur opgenomen heeft in de regelgeving van erfdienstbaarheden, betreft het eigenlijk om gedwongen mede-eigendom.

Iedere muur wordt vermoed gemeen te zijn wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden, tenzij er een titel of teken is van het tegendeel (art. 653 B.W.)

Alle grachten tussen twee erven worden vermoed gemeenschappelijk te zijn, indien er geen titel of teken is van het tegendeel (art. 666 B.W.)

Een haag tussen twee erven wordt geacht gemeen te zijn, hetzij slechts een ervan afgesloten is of tenzij het tegendeel blijkt uit een titel of voldoende bezit (art. 32 Veldwetboek)

Appartementsrecht

Het belangrijkste geval van mede-eigendom is dat van het appartementsrecht, en wordt geregeld in de artikelen 577-2 tot 577-17 B.W.

In het appartementsrecht bestaan er twee soorten van eigendom:

  • De private eigendom : dit zijn de gedeelten van het appartementsgebouw dat privatief aan elk van de mede-eigenaars toebehoort (zoals het appartement zelf, eventueel een eigen parkeerplaats). Hier kunnen ze vrijelijk over beschikken
  • De gemene delen : dit zijn de gedeelten van het appartementsgebouw die gemeen zijn voor alle mede-eigenaars (zoals de grond waar het appartement op rust, de gangen, de liften etc.). Hier kunnen ze niet vrijelijk over beschikken.
 
Voor ieder appartementsgebouw wordt er een basisakte en een reglement van mede-eigendom opgesteld. In de basisakte worden de privatieve en gemeenschappelijke delen nauwkeurig beschreven (de eigendomssplitsing). In het reglement van mede-eigendom worden de rechten en plichten van alle mede-eigenaars beschreven, de verdeling van de lasten, de bevoegdheid van de algemene vergadering, de syndicus etc. Nadat de basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn overgeschreven op het hypotheekkantoor, ontstaat de rechtspersoon van vereniging van mede-eigenaars.
 
Het bestuur over het appartementsgebouw ligt in handen van de algemene vergadering waarin alle mede-eigenaars zijn vertegenwoordigd, en van de syndicus die belast is met het dagelijks bestuur en het uitvoeren van de beslissingen van de algemene vergadering.

Home

Particulieren

Ondernemingen

Overheden

Het recht

Het gerecht

Over ons

Stel uw vraag

Ons adres:
Bollebergen 2a bus 20
9052 Gent-Zwijnaarde
Contactgegevens:
Tel.: +32 (0)9 334 94 70
Fax: +32 (0)9 334 94 77
E-mail: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Disclaimer

De informatie beschikbaar op of via deze website is louter van algemene aard en is uitsluitend bedoeld voor algemeen gebruik. De informatie is niet aangepast aan persoonlijke of specifieke omstandigheden, en vormt derhalve geen juridisch advies. Aan de informatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van de website de grootst mogelijke inspanning tot zorgvuldigheid is betracht, is het niet uitgesloten dat bepaalde informatie verouderd, onvolledig of anderszins onjuist kan zijn. Er worden dan ook geen garanties geven met betrekking tot de aard of de inhoud van de informatie op de website.

De website geniet auteursrechtelijke bescherming. Uw toegang tot de website en de aldaar ter beschikking gestelde informatie houdt geen enkele overdracht van enige intellectuele eigendomsrechten in. De informatie die u op of via de website ter beschikking wordt gesteld, mag enkel voor uw eigen interne doeleinden worden aangewend. U onthoudt zich ervan deze informatie of bestanden voor enige andere doeleinden te gebruiken, in het bijzonder door deze op commerciële wijze te exploiteren.